长租公寓梦醒时分:散落一地“鸡毛” 业主租客信心跌至谷底

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  2020年,对于大批背井离乡到大城市打拼的年轻人来说,可能是有些不太友好的一年。在新冠疫情的冲击下,他们或因为公司调整而丧失工作机会被迫返乡,亦有可能因为长租公寓爆雷而流离失所。

  年初“长租公寓第一股”青客公寓爆雷,年底曾经“行业第二”的蛋壳公寓破产,两家头部长租公寓企业先后倒下,加之数不清的中小品牌消失,让这个一度风光无限的行业迅速跌入谷底。有人为此损失了钱财,有人甚至付出了生命。

  2021年,长租公寓前路依然迷茫而艰难。在“高收低租”“租金贷”等模式无以为继的背景下,长租公寓如何走下去成为了行业需要思考的问题。房东东公寓学院创始人全雳认为,长租公寓行业会进入稳步发展阶段,增速会下降很多,但这个行业不会消亡,消亡的只是企业,未来在中央的赋能下,长租的盈利模式依然可期待。

  头部企业也爆雷

  2015年,中央经济工作会议首次提出“建立购租并举的住房制度”“发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”,顶层定调让租赁市场有了蓬勃发展的土壤,长租公寓随即进入爆发期,各种品牌如雨后春笋般涌现。2015年,自如、蛋壳、红璞公寓完成融资。次年,万科、旭辉、龙湖、朗诗等房企高调宣布进军长租公寓。

  但崛起得快,陨落得也快。2018年8月宣布进入破产清算的鼎家点燃了长租公寓的第一个“雷”,此后,爆雷案例就没有一刻消停过,乐伽、喔客、中择房产、安闲居、城璞、巢客、友客、岚越等叫得上名或叫不上名的长租公寓接连倒闭或跑路。

  天眼查发布的《房地产行业企业数据报告(2020)》显示,截至2020年10月底,全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家,占相关企业总量的15%。另外,全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常,近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

  短短五年时间,长租公寓经历了冰火两重天。而新冠疫情冲击之下的2020年,称得上是第二个转折点,本已千疮百孔的长租公寓再遭致命一击,即便是头部企业亦开始爆雷。

  2020年2月开始,赴美上市不足五个月的青客公寓在上海、杭州、南京多地传出因拖欠房东租金,导致租客面临断水断电断网,甚至被赶出公寓的消息。随后4月,市场再传出青客公寓约5000间房源被建融家园接手。

  蛋壳公寓更甚。在摘下“2020年纽交所第一支中概股”光环的同时,蛋壳公寓负面消息不断,1月起被曝一边强制房东免租,一边照常向租客收租,此后陷入“拖欠房东租金,租客被赶”的戏码。目前,蛋壳公寓APP上已经下架了所有房源。

  青客公寓旗下房源超过10万间,蛋壳公寓更是多达40万间,两大头部长租公寓品牌先后“爆雷”给行业带来的冲击不言而喻。而那些有幸存下来的,日子也并不好过。

  此前扩张迅猛的自如也放缓了脚步。一位自如员工向时代财经透露,由于剩余房源量多,自如今年以来基本没有新收房源,即使有业主想放租也不收。“那些找上门的房东大部分都是他们自己了解后主动想跟自如签约,不是自如找的他们。”

  业主、租客信心尽失

  2018年8月至今,逾百家爆雷的长租公寓中,仅有少数几家公开了安置方案,更多的是找不到接盘方,最终损失由租客和房东自行消化。

  一位曾经在2019年6月租住安闲居旗下寓知音公寓的租客向时代财经透露,其当时入住不到两天就被安闲居以“房子消防没弄好”为由劝离了所租房源,此后没再入住过。至今,其缴纳的万元租金贷仍未返还。“对方没有给任何还钱的承诺,我们也找不到安闲居的人。”

  租住在广州蛋壳的陈平(化名)在正式爆雷前,已经遭遇多次断网情况,最终无奈被房东赶走。所幸的是,他没有使用租金贷,不用面临没房住还要付租金的处境,但3000多元的押金大概率是返还无期了。

  而提供房源的房东们,同样深受其害,那些无法按时收到租金的业主要么驱赶租客及时止损,要么就只能与租客一起承担损失。

  吴欣(化名)在深圳与两个室友合租一间蛋壳公寓,爆雷发生后,深圳市政府出面发文禁止业主驱赶租客,吴欣和室友没被扫地出门,并接受了房东的协商方案。没有使用租金贷的吴欣在与蛋壳解约后,以每月便宜200块租金的条件与房东重新签订了租房合同。

  而吴欣另外两个室友使用租金贷一下子支付了一年房租,目前租约尚有半年到期,最终协商结果是,前三个月无需再给房东交房租,后三个月若与房东续约则需要与房东重新签订,相当于房东和租客各自承担了三个月的租金损失。

  要帮蛋壳收拾摊子的还有为其提供租金贷的微众银行。2020年12月4日,微众银行发公告称,蛋壳租金贷客户退租后,与微众银行签署协议,将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金,用于抵偿客户在微众银行的贷款,然后微众银行结清该笔贷款。即蛋壳租金贷客户不继续还贷,仍能结清贷款。

  作为受害的两方,无论是房东还是租客,对整个长租公寓行业都失去了信心。陈平斩钉截铁地表示以后租房不会再考虑长租公寓了。离开蛋壳公寓之后,陈平在楼下的门店通过中介重新找房,在他看来这样更方便省心。

  北京一位将房子托管给自如的房东则表示,经历过此前自如强迫减租以及大量长租公寓爆雷事件之后,他不会再把房子交给长租公寓品牌运营商。“当初找自如是为了省心,但以后还是收回来自己管理,对长租公寓没什么信心了。”

  长租公寓何去何从?

  接连爆雷的长租公寓,牵扯着成千上万人的利益,由此引起各地爆发大规模维权,甚至出现极端案例。为防止住房矛盾进一步激化,各地政府相继出台了相关监管政策。

  “租金贷”“高收低租”“长收短付”等是导致很多品牌长租公寓资金链断裂并最终走向消亡的重要原因。继各地政府出面协调爆雷长租公寓及发文警示租客后,“租金贷”“高收低租”“长收短付”等经营模式开始受到严格监管。

  2019年年底,住建部等六部门联合发文,要明确加强采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管,并要求住房租赁企业租金收入中,住房租金贷金额占比不得超过30%。2020年11月开始,包括深圳、重庆、成都、杭州、西安等城市先后跟进出台相关政策。

  曾经各大品牌长租公寓通过“租金贷”“高收低租”“长收短付”等模式实现规模快速扩张,如今随着该等“套路”被禁,势必对长租公寓的未来发展造成影响。

  “接下来长租公寓行业会进入稳步发展阶段,增速会下降很多。”全雳表示,长租公寓本来是一个现金流饥渴,融资渠道有限的行业,租金贷叫停后没有了融资支持,扩张自然慢下来。

  在品牌长租公寓扩张放缓的时候,全雳表示,未来租赁型住宅的数量会增加。

  据时代财经了解,在去年12月的中央经济工作会议上,租房问题被重点提及。会议提出要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。

  与此同时,土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。

  12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议中又再次强调,2021年要大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题。

  “租赁房源增加有渠道了,如果各方面成本可控,管理长度合适,那么,长租的盈利模式还是可期待的。”全雳表示。

  深圳市公寓租赁行业协会会长、深圳小旦咨询有限公司董事长甘伟亦认为,中央要求大力发展租赁住房,已经把租房问题上升到民生层面了,接下来长租公寓这个行业肯定还有很大发展空间。

  甘伟分析,未来租赁行业将分为两部分,一个是建设租赁住房的增量市场,另一个就是存量市场,前者占20%,后者占80%。增量市场涉及到拿地、开发的重资产环节,甘伟认为,接下来首先会是越秀地产、珠江实业、广州城投、深圳人才安居集团等国营企业参与其中,慢慢会有更多开发商加入。

  时代财经获悉,以上海城方租赁住房运营管理有限公司、杭州宁巢公寓运营管理有限公司、深圳人才安居集团、南京东南公寓管理有限公司为代表的地方租赁住房国有企业已经在逐渐成长,它们被称为“国家队”。

  在自主拓店经营之外,“国家队”还与不少业内品牌长租公寓合作,如东南公寓与万科泊寓、魔方公寓组建合资公司;深圳人才安居集团2017年与万科成立平台公司,安居人才用房将由泊寓统一运营管理。

  经过这一轮洗牌之后,经不起市场考验的已经倒下了,而那些真正有运营实力的品牌长租公寓在挖掘80%的存量市场之余,还可以分羹那20%的增量市场。

(文章来源:时代财经)

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